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買二手房難入住 買房還得防著點


來源:自貢搜房網       發布時間:2013/3/21 9:14:50

    近幾年,房產成了熱門話題,大家都爭著當“房奴”,二手房交易也隨之如火如荼,買到稱心如意的房屋,順利過戶入住是每一個購房人的愿望,但在這些火熱的背后,二手房買賣中也衍生出了諸多法律問題,值得警惕。
    2012年,徐先生在中介公司的介紹下購買了趙女士的一套110平方米左右的房屋擬作婚房。盡管是二手房,但徐先生當時看重這套房屋的地段不錯,稍作裝修即可入住,價格也可以,比買期房方便多了。雖然這套房屋已經有了租客,但房東說已經談妥了,租客王先生到時候會搬走的。所以徐先生和趙女士雙方很快就達成了協議,但當徐先生交完錢過了戶即將入住時,卻被告知,租客王先生簽訂的租賃合同租期較長,并且一時間也不愿搬走。這就造成徐先生雖然取得了房屋的所有權,卻暫時無法入住。
    在調解不成的情況下,徐先生不得不起訴到法院,要求認定趙女士與王先生之間的租賃合同無效,沒想到在訴訟中王先生卻認為徐先生與趙女士的買賣合同侵犯了他作為租客對這棟房產的“優先購買權”,對徐先生與趙女士的房屋買賣合同提出了異議,希望法院判令解除徐先生與趙女士的房屋買賣合同。這讓徐先生非常不理解,怎么自己對已交完錢的房子的權利還不如一個租客呢?
    首先,我國合同法規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。也就是說,在租賃合同有效期間,租賃物發生買賣、繼承、贈予的所有權變動時,租賃合同對新所有權人仍然有效。這條賦予了承租人在新所有權人不履行租賃義務時,能用租賃合同與之對抗的權利。本案中,租客行使的正是這項權利。
    其次,租客王先生對房屋提出的“優先購買權”的依據是什么呢?我國合同法規定:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。而在我國《房屋租賃合同解釋》第21條中:出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人有限購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。這兩條規定明確了承租人有“優先購買權”,且當他的“優先購買權”受到侵害時,能夠對承租人提出賠償請求,但不能以此請求房屋買賣合同無效。
    最后法院做出判決:租賃合同繼續履行,房屋買賣合同有效,也就是徐先生因為買房變成了房東,王先生仍舊是租客,雙方繼續履行租賃合同直到合同期滿。因王先生沒有提出賠償請求,法院依據不告不理的原則對侵犯王先生購房優先權的賠償問題不進行審理。
    在本案中,買方徐先生在買房前,沒有注意附加在房屋上是否有其他權利,或者發現了卻輕信自己能及時妥善處理,正是這個疏忽導致了交易風險的發生。在二手房買賣中,要提高法律意識,主動防范進而規避法律風險。畢竟,購買一套房子是許多家庭的大事,只有用法律武器才能保證交易的圓滿完成。

 




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